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尽职调查都要干什么【房地产尽职调查操作】

时间:2021-07-15 00:22:12

尽职调查的功能及目的

1.协助投资者确定交易模式

2.协助投资者确定交易对价

3.协助投资者规避或降低风险

4.查找合伙人披露事项的差异,查找合伙人未披露的事项

5.固定事实

二.尽职调查的主要分类

1.法律得到全面调整

2.财务调整

3.专业调整(工程调整、环境调整)

三、尽职调查的主要流程

1.了解交易背景

了解项目情况,初步沟通交易方式(股权并购、资产并购等)。),项目的业务需求,以及交易对手情况。

2.前期查询基础信息,了解行业基本运营流程

(1)在中国裁判文书网、广东法院网、非诉讼案件、聚发案件等网站查询公司主体诉讼相关信息

(2)在国家法院查询被执行人信息,在不可信被执行人网站查询公司主体执行情况

(3)在国家企业信用信息公示系统、深圳市市场和质量监督管理委员会、企业搜索、开心宝、天眼查、税务部门、国土部门、建设部、人力资源部等网站查询股权限制及行政处罚情况。

(4)在中国人民银行征信中心动产融资统一登记系统查询应收账款质押等融资情况

(5)在百度、必应、谷歌等网站搜索项目名称和公司名称

(6)阅读相关专业解读文章

……

3.准备尽职调查清单

4.现场做所有的工作

(1)到公司现场对接,获取项目资料,核对原件

(2)会见公司负责人及相关人员

(3)前往地块进行现场核查

(1)到达现场后,打开地图,截图地图的位置

现场拍摄既有建筑和空地,并拍摄一片土地的四个边界

(3)拍摄建筑物内是否有人,操作、使用、占用建筑物

确认总平面图上的建筑与实际建筑的对应关系

查明是否存在临时建设或违法建设,确认是否已办理施工申请手续。

(4)到规划、国土、工商等部门进行约谈和数据核实

(1)确认验证所需的数据清单和具体位置

检查项目交易模式的可行性和处理时间

对于与政府合作的项目,重点应放在沟通项目进度和预计计划上

(4)获取的信息不能直接反映情况,应口头核实

5.发布补充信息清单

6.签署披露函

7.起草法律尽职调查报告

结合数据收集和分析,发现和分析项目、目标公司和交易对手存在的法律问题和风险,并提出解决方案:

交易价格的确定方法和调整机制

支付先决条件的设置

交易对手的合同义务

陈述和保证

违约责任

四、尽职调查的材料清单(详见清单)

(一)公司级

1.公司的基本许可文件

营业执照、房地产开发资质、特种行业许可证。

2.公司历史信息

验资报告及权益变动。

3.公司股东信息

股权结构图、实际控制人、股权纠纷、权利限制、股权持有与回购。

4.公司组织结构数据

管理层持股、限制股权转让、一票否决、限制外部担保、管理层激励、设立监事会。

5.公司的主要资产

房地产以外的主要资产的合法性和处置是否受到限制,对持续经营的影响;外资情况。

6.公司的融资和担保

现有融资情况清单;出资方对项目方及项目的权利限制及管理状况:包括对股东的限制、项目抵押、股权质押、项目合作或转让、项目再融资、对项目及项目公司的实际控制。

7.公司的债权债务

8.重大合同(履行情况,是否存在争议)

9.在…里

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

开发区管委会作为出让方和受让方订立的土地使用权出让合同,视为无效。

本解释施行前,开发区管委会作为出让人与受让人订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门批准的,可以认定合同有效。

2.土地出让金支付凭证

(1)付款时间与合同约定的付款时间一致

(2)延期付款的滞纳金是否已经支付

(3)土地契税是否缴纳并取得发票

注意:

土地出让金征收部门是市、县土地管理部门,注意检查有无将出让金直接用于支付拆迁安置补偿费的情况。

实践中,也有不缴纳土地出让金而取得土地使用权证书的情况。

3.土地出让合同、招标、拍卖等文件中对项目的限制性约定

(1)限制某些类型财产的建造

(2)要求一定财产的持有比例和寿命

(3)不得全部或部分转让和限制抵押

(4)受让方的出资比例、股权结构和实际控制人

4.关于开发,达到总投资的25%

(二)在建工程

1 .土地使用权出让合同及项目实际情况

土地使用权出让合同约定的规划指标,以及开竣工时间和项目期限,实际施工设计的规划指标,以及实际开竣工时间和期限的符合性和差异原因。

2.规划条件和设计

建设需要改变规划条件吗?

如有,必须向市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

3.所有申请文件的一致性

从项目面积、用途、层数等方面。检查各施工申请阶段重要证件所述项目情况是否有矛盾,特别是面积和用途的差异。

检查施工申请阶段重要文件的真实性,是否受到相关行政处罚。

案例:北京某项目,项目公司以虚假文件办理竣工验收备案,后被吊销房产证。

4.确定后续竣工验收和不可移动产权证办理是否存在重大障碍

结合项目现状(面积、用途、层数等。),判断后续竣工验收和办理产权证是否存在障碍(包括办理时间延长、超建需缴纳罚款、未能完成重点建设申请手续等。).

5.施工申请过程中注意规划设计条件是否发生变化

如果项目的规划设计条件等重大条件在施工申请过程中发生变化,需要确认之前进行的施工申请是否需要重新提交。

比如三亚某项目,业主在施工申请时申请了规划变更,9层加7层,得到了规划部门的批准。但是,有些建设申请手续在规划部门批准之前需要重新提交。

6.检查项目是否存在未取得相关许可证而提前开工的情况

根据项目现状及建设工程合同签订情况,需核查未取得建设工程规划许可证、建筑施工许可证等开工许可证的项目是否开工。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;可以采取改正措施消除对计划实施影响的,限期改正,并处建设工程造价5%至10%的罚款;联合国

7.检查工程是否提前交付,未进行竣工验收

《中华人民共和国城乡规划法》第五十八条:违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处以工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;

(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;

(二)验收不合格,擅自交付使用的;

(三)不合格的建设项目按照合格项目验收。

案例:广州某项目已取得房产证,但未办理竣工验收备案,存在被处罚风险;但由于该房产已投入使用多年并取得了房产证,处罚风险相对较低。

8.工程投标

检查必须招标的项目是否履行了招标程序,招标过程是否合法,中标的有效性。