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什么投资要做尽职调查?房产企业尽职调查实操

时间:2021-07-16 05:16:26

房地产企业学不到尽职调查、实务和书籍

房产企业尽职调查实操,纯干货,书本绝对学不到,价值10万

1.房地产企业的尽职调查有哪些类型?

首先,收购时需要尽职调查(M&A)

第二,投资债权(一般投资)需要尽职调查

第三,投资股权(一般投资)需要尽职调查

2.尽职调查必须关注企业的哪些方面?

一、企业的经营情况(不要太在意)

二、企业资产的真实性(财务状况)(资产所有权是否属于其家族)

三、企业负债的完整性(财务状况)(隐性负债)

第四,是否存在税收风险(漏缴税款)

第五,是否有尚未完成的已签署的合同或协议

第六,土地和项目是否存在缺陷?

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3.做尽职调查应该注意哪些方面?

一是可以收回其他应收款、应收账款等债权。如果存在坏账风险,企业没有计提坏账准备,那么我们应该建议企业计提坏账准备。

二是或有负债,如预计负债,预计金额是否正确,是否存在低估风险,要合理评估。

至于企业的或有负债,也要关注是否有未决诉讼,是否有潜在的待支付账款。还要注意企业是否有外部抵押担保,一定要查看信用报告。还要检查企业的所有贷款合同。

向企业索要企业近两年的银行对账单,看看有没有大额账户和隐藏的大额往来账户。这是发现潜在问题的途径。

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4.房地产企业涉及哪些税种?这些税是怎么交的?

第一,增值税。2016年,中国阵营改革如火如荼。对于2016年5月1日前的房地产项目,可以选择简单征收方式缴纳增值税,也可以选择一般计税方式缴纳增值税。简单税率低5%,进项税不能抵扣。一般税率高11%,进项税可以抵扣。

但对于2016年5月1日以后开工的房地产项目,必须采用一般计税方法纳税。

对于房地产企业来说,在收到房子的预付款时,需要提前缴纳增值税。怎么算?

预付款总额为含税价格,预付款/(1.11%) * 2%(预收率)为需要预缴的增值税。

房子卖完了,计算增值税总额,减去已经预缴的增值税,再减去进项税,就是需要缴纳的增值税。

第二,土地使用税。

计算公式=土地使用面积*单价税率很简单

但需要注意的是,如果这块土地已经缴纳了耕地占用税,税法规定亩土地使用税可以在缴纳耕地占用税一年后缴纳,这是一项优惠政策。

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第三,财产税。

答:是开发销售的,不需要交房产税。

b:房子投入使用或出租时,就要交钱。

c:计算公式=房产原值*(1-30%)*1.2%或租金*12%

第四,契税

注:拿地时有土地出让金。在计算契税时,不仅要用这笔土地出让金作为税额,还要加上配套费作为计税基数。

在二手市场,契税可能不准确。

第五,印花税

印花税是双方都要缴纳的税。按合同金额计算支付。

这时,出现了一个问题,一个非常奇怪的问题。

A:合同含税。117,000.00元,则按照117,000.00元计算缴纳印花税。

B:合同为不含税价格。10万元,那么印花税就按照10万元缴纳。

第六,土地增值税,很复杂,一句话理解不了,下次独家分享。

第七,企业所得税,具体分摊。

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总而言之,就是在做房地产企业尽职调查的时候,最忌讳的2件事,就是虚增企业的资产,低估企业的负债。所以,做调整分录的时候,一定要谨慎谨慎再谨慎。

因为委托方想收购一家企业,让你调查一下这个企业,人家想花很少的钱买,你却无缘无故给这个企业高估资产,低估负债,你这不是让人家委托方多花钱吗?