胡律师:13306647218

尽职调查中心做什么?EB-5尽职调查最佳实践

时间:2021-07-29 10:41:23

EB-5尽职调查最佳实践 | 区域中心的职责

今天EB5Sir找的是2013年芝加哥会议中心诈骗案发生后的旧文章,现在读起来也很有意义。 EB-5融资虽然受SEC (美国证券监督管理委员会)的监督,但由于符合Regulation D (法令d )和Regulation S )法令s )的豁免条件,因此无需向SEC进行备案,具有一定的特殊性。 如何进行项目的尽职调查,是EB-5的筹资者、区域中心的责任。 今天的文章是讨论一个名为Catherine DeBono Holmes、Victor T. Shum和Angelique Brunner的区域中心如何执行尽职调查最佳实践的问题。

芝加哥会议中心事件后,EB-5相关人员必须采取行动保护EB-5投资市场的可信度。

EB-5投资移民项目为美国企业创造就业提供了重要的资金来源,但为了保护该投资市场的健康发展,EB-5团体必须采取行动保护EB-5投资者免受欺诈性操作者的侵害。 在SEC关于芝加哥会议中心事件及其区域中心管理者Anshoo Sethi的行动曝光后,许多EB-5投资者怀疑还有多少其他EB-5投资项目。 这样不择手段的管理者在发行文件和宣传文件中进行了欺骗性的陈述。 一些好的区域中心建立了类似于美国证券上市的标准实践,以防止项目开发商在使用EB-5融资时发生欺诈。 尚未使用这些实践的区域中心应将其作为首要任务,以确保EB-5投资者确信EB-5融资市场基于与美国证券市场相同的基本原则——诚信和公平交易。 建议所有区域中心与律师一起审查尽职调查的实践标准,以确保与最佳做法的一致性。

美国证券市场以相关法律和规章为基础,发行人和销售人要求使用合理的尽职调查验证他们上市文件中记载的准确性。 同样的实践必须用于所有区域中心推广的所有EB-5项目。

美国证券市场的个人投资者依赖于美国证券发行商和销售商对未来的企业发展进行事实和合理的估算并进行相关的陈述。 证券法赋予发行人和销售者很大的法律责任,他们需要证明证券上市文件上写的陈述是真实的,没有误解。 如果他们不能证明这一点,发行人和销售人可能对任何事实上的错误陈述承担法律责任。 我确信这些问责标准将为证券市场的投资者提供保障,发行者和销售者将尽最大努力验证事实陈述,决定未来证券发行预期的合理性。

为了增强EB-5金融市场的可信度,所有区域中心在准备和使用发行文件时都应该纳入在美国证券市场使用的标准实践。 区域中心应当告知潜在的EB-5投资者保护在区域中心使用的投资者的尽职调查标准,并允许投资者使用区域中心验证的信息对投资的EB-5项目进行评估。

的中心是EB-5投资市场的“看门人”,必须为维护市场的诚信负责。

区域中心经USCIS (移民局)批准上市EB-5融资产品,但EB-5资金的95%以上是通过区域中心募集的。 另一方面,在EB-5的上市中,一般没有美国证券公司(U.S. SECurities brokers )的介入。 因为大部分EB-5融资符合sec的Regulation S规定,通过海外宣传和移民中介销售给居住在美国以外的投资者。

一般来说,对外国投资者和中介来说,亲自对EB-5投资产品进行尽职调查不太现实,主要有几个原因,包括语言障碍、地理位置、美国和其他EB-5投资者居住的国家之间不同的风俗和商业习惯。

区域中心可以评估电子B-5的发行商、陈述的真实性和业务计划是否有合理的基础。 如果区域中心是发行人和发行文件作者,则区域中心承担向市场提供其陈述的真实性和预期合理性的证明责任。 区域中心通常参与EB-5投资产品发布文件的准备,并参考发行商的业务计划。 另外,在所有计算间接岗位的EB-5投资产品中,区域中心的参与是不可缺少的。 因此,区域中心必须确保发放的项目在销售时使用了实际的发售文件和合理的商业计划书。 最好的实践是区域中心监督或编制经济计划和发售文件。 如果区域中心只负责监督上述文件的编写,还必须验证这些文件中所写的所有陈述的真实性。

区域中心不是EB-5投资项目的担保人,但在EB-5投资项目开始上市的过程中必须遵守相应的标准。

为了满足EB-5签证的要求,EB-5的投资有风险,同时所有商业企业本质上都有风险,这些风险都由企业投资者适当承担,因此区域中心不应该是EB-5项目的担保人。 但是,各区域中心必须有合理的基础,以确定各自EB-5投资产品公布的事实是真实的、无误解的。 另外,如果EB-5投资者投资了这个项目,这个项目就有机会按照发行文件中记载的业务计划完成。

区域中心必须使用与美国证券发行商和销售者同样的尽职调查实践。

区域中心使用的项目评估和选择标准不应与银行和其他投资来源的标准不同。 各类型的投资在风险评价上各不相同,但也有基于投资风险的,风险评价的原则必须是共同的。 例如,私募基金投资者一般要接受比银行高的风险,以换取私募基金投资者期望的更高的收益。 EB-5区域中心在定价资金时,独立于其在资金结构中的位置。 也就是说,独立于风险。 但是,风险评估和项目评估标准必须与替代机构的融资相似。 如果区域中心取代了银行贷款,则区域中心使用的尽职调查标准必须与银行类似。 区域中心替代私募基金的,其使用的尽职调查标准应当与私募基金提供者相似。 这并不是说资金成本必须与替代融资成本相同,而是区域中心必须遵循的尽职调查程度必须一点也低于其他金融投资者在同一项目上进行的尽职调查的程度。

尽职调查是指验证发售文件中记载的事实陈述,以确保发售文件没有误解,判断是否有其他应该包含的事实。

上市文件中的事实陈述不依赖于项目方填写的问卷和与项目方的对话,而是要求开发商提供文件证据以获得事实陈述,由专家评估项目成本和未来运营收入和支出的估算在项目固有行业是否合理

验证发售文件中的事实陈述的方法主要如下。

) a )验证项目开发人员在相关行业的经验,询问其背景详情和开发人员主要管理者的经验。 其中包括雇主的名称、雇佣时间和与项目在同一行业参与的项目的详细情况。

) b )确认发行者是否有一个或多个与项目密切相关的合同。 例如,要求确认酒店项目是否取得酒店的特许经营合同,参照所有重要合同的签名版,确认酒店的特许经营和合同是否有效。

) c )确认发行人已经或将要收到项目计划所需的政府许可,并要求发行人提供相关政府部门批准项目计划的证据;

(d )核实出资土地的价值,查阅近期土地价值评估副本,或要求自行雇佣第三方独立评估。 以前的估值超过12个月,或者市场条件比上次估值有变化的,应当要求重新估值。

(e )要求验证关于特定行业市场条件的陈述的真实性,并提供支持上述陈述的数据的副本。

(f )核实项目预算和项目建设时间表,聘请熟悉项目类型的建筑顾问审查项目预算和建设时间表并提出意见。

(g )核实项目未来的营业收入和支出估计,聘请行业专家顾问审查这一估计并提出意见。 这与美国证券发行的分销商承销证券,或银行在贷款人或商业借款人审查商业融资时采取的尽职调查程序相同,这一般由开发商承担费用。

上述验证过程一般需要独立的第三方专家参与。

区域中心应记录他们的尽职调查程序,以及他们收到的相关证据,支持事实陈述和发行人的项目成本、未来运营收入和费用分析。

为了维持有效性,尽职调查的审查过程应该书面记录。 有很多方法可以记录尽职调查

一种方法是创建专用备忘录和其他发布文件的注释版本,并在其中添加脚注,注明用于验证每个事实陈述的文件。 另一种方法是在任一栏列举所有发售文件中的事实,在旁边的另一栏列举验证各个事实的证据。 据此,当一位投资者或市场中介询问区域中心为验证项目事实和经济计划进行了哪些尽职调查时,区域中心可以提供尽职调查文件的副本,展示为尽职调查所做的工作。

项目事实的证明资料应随时在区域中心的尽职调查文件夹中查阅。 大多数区域中心不能远离中心或通过电子邮件发送这些敏感信息,但在一些优秀的区域中心,投资者和顾问可以到自己的办公室查阅相关投资项目的所有尽职调查文件

区域中心在发行上市文件之前,应要求项目开发者确认上市文件中没有错误。 作为EB-5上市尽职调查流程的一部分,区域中心必须要求一名或多名项目开发者高级官员证明EB-5上市文件没有包含事实上的错误陈述或隐瞒。 区域中心也可以让与项目有重要关系的其他第三方验证发售文件中该第三方负责的部分。 这样,区域中心就可以记录在尽职调查过程中为保证查明上市文件的所有重要事实,包括项目开发人员和其他重要第三方做出了合理的努力。

与EB-5投资发行人有附属关系的区域中心应当考虑使用第三方制作尽职调查报告。 尽职审查的目的是独立审查发行文件的事实陈述,独立分析发行方的商业计划,因此与发行方有关联的区域中心无法在没有第三方参与的情况下提供独立的审查。 我相信,为了EB-5市场的诚信发展,区域中心加入第三方,验证自己准备的上市文件是很重要的。 区域中心可以通过自己准备尽职调查资料并向第三方审计师提供考核,加快尽职调查的速度。 第三方审计师在审核区域中心提供的资料和文件时,可以使用与区域中心为第三方开发者启动项目时相同的尽职调查标准,验证上市文件事实陈述的正确性。

如果区域中心是EB-5合规的管理者,并且不启动项目,则必须要求项目发起人对一般的区域中心进行尽职调查。 区域中心作为发布项目的管理者,本身可能不作为项目的发起者参与项目或项目的销售。 在这种情况下,区域中心应当委托项目发起人进行与区域中心自行启动该项目同样的尽职调查,项目发起人提交第三方尽职调查报告。

区域中心尽职调查的义务应延长至发放完成时。 有些EB-5需要几个月的时间来发放预约,在此期间项目的事实可能会发生变化。 例如,使用EB-5的建设项目可能在EB-5融资募集完成之前就已经开始了,但建筑预算在这个过程中可能会发生变化。 除此之外,项目融资情况可能发生变化,或者其他重要变化可能需要向投资者披露。 区域中心必须经常与项目开发者联系询问项目的重要变化,确认上市文件是否需要进一步披露。

区域中心进行适当的尽职调查实践将实现多重效应。

在区域中心进行详细的尽职调查审查可以尽早发现项目的弱点。 一些弱点可以尽早通过干预加以纠正,避免发展成影响整个项目成功的重大问题。 进行尽职调查并妥善记录的区域中心对美国以外的投资者和市场中介者来说更可靠,其上市将比不能很好证明尽职调查实践的其他区域中心具有更大的市场接受度。 具有强有力尽职调查记录的区域中心在项目有问题但与项目上市文件的虚假陈述无关时,持有相关尽职调查证据。 这样,在投资者和其他项目相关的第三方提起诉讼时,区域中心也可以使用该证据保护自己。 最重要的是,区域中心执行尽职调查标准将加强EB-5市场整体的诚信发展,EB-5作为美国创造就业的重要融资来源将继续是必要的。

所有区域中心都认为必须遵守上述尽职调查的最佳做法,以保护EB-5市场的所有参与者。

原文: JMBM律师事务所的Catherine DeBono Holmes,高级美国电子B-5集团的Victor T. Shum,还有EB5 Capital地区中心的Angelique Brunner。

EB5Sir在区域中心和律师事务所工作多年,现在和朋友们一起分享信息,欢迎大家的意见和建议。 转载这篇微信文章时,请在文章开头或结尾的醒目位置注明“原文作者: EB5Sir”或文章来源:微信公众号“EB-5美国投资移民略通”。 谢谢您的理解。